יזמים חושבים במונחים עתידיים. רואים קרקע טובה, מבנה עם פוטנציאל, תב״ע שמאפשרת משחק, ובראש כבר מתחילה להתגבש תמונה: איזה שוכרים ייכנסו, איך ייראה המתחם, מה תהיה התשואה.
אבל בתוך המרוץ הזה קדימה, אחת מנקודות הכשל הנפוצות ביותר חוזרת על עצמה: רכישת הנכס לפני בדיקת רישוי אמיתית, כזו שבוחנת לא מה אפשר לבנות, אלא מה אפשר להוציא לפועל.
ופה, גם יזמים מנוסים נתקלים בקיר.
מה קורה כשמדלגים על בדיקת רישוי? קורות טעויות שמזיזות את כל הרווחיות של הפרויקט.
יזמים רבים רוכשים, מתחילים לתכנן, חושבים על כל השימושים שיניבו רווח, ואז בשלב מאוחר מדי מתגלה שהקרקע מוגבלת: לא ניתן לאשר מסעדות, אין אפשרות למפוחים, תב״ע שמגבילה שטחי מסחר, משרד הבריאות מציב תנאים בלתי אפשריים, נגישות שלא תואמת את סוגי השוכרים המתוכננים.
וכל הפוטנציאל המסחרי פשוט לא ניתן למימוש.
מקרים נפוצים הם:
בכל אחד מהמקרים ההשקעה הופכת מורכבת, יקרה ולעיתים לא כלכלית.
בישראל קיימות קרקעות פרטיות שנרכשו מתוך מחשבה להפוך אותן לפרויקט מסחרי או לפיתוח עתידי, ובפועל הן עומדות ריקות במשך שנים. לא בגלל מימון, לא בגלל היתרי בנייה שנפלו בדרך, אלא בגלל סיבה פשוטה שאפשר היה למנוע: היעדר בדיקה תכנונית־רישויית לפני החתימה.
המציאות הזו מתועדת היטב במקורות משפטיים ונדל"ניים, כולם מצביעים על אותה תופעה: יזמים רוכשים קרקע חקלאית או לא־מתוכננת מתוך הנחה שניתן יהיה “להסדיר תב"ע בהמשך”, ואז מגלים שהאפשרות הזו רחוקה, בלתי ודאית ולעיתים לא רלוונטית כלל. הקרקע אמנם בבעלותם, אך אינה מאפשרת לא מגורים, לא מסחר, ולא אף אחד מהשימושים שבגללם בוצעה הרכישה מלכתחילה.
שינוי ייעוד הוא תהליך מורכב שתלוי בעשרות שיקולים סביבתיים, קהילתיים ומדיניים שאינם בשליטת היזם. לכן קרקע שנראית מבטיחה יכולה להפוך לנכס תקוע: אי אפשר להפעיל מסעדה, מרכז קמעונאי, מרלו"ג או כל שימוש שמחייב אישורי הנדסה, כיבוי ובריאות. בלי תב"ע מותאמת ובלי רישוי עתידי אפשרי, אין פרויקט.
רישוי קובע את עתיד הקרקע הרבה יותר מהבעלות עליה. יזם שבודק מראש מה באמת ניתן להפעיל בקרקע לפי התב"ע הקיימת, אילו מגבלות רגולטוריות קיימות ומה סיכויי האישור, יודע אם יש עסקה. יזם שלא בודק, עלול למצוא את עצמו עם קרקע ריקה ועם פרויקט שלא יתחיל לעולם.
שיטת 360° ברישוי עסקים נולדה בדיוק מהמקום הזה: לתת ליזם תשובה ברורה לפני הרכישה האם הוא מסתכן ומה באמת ניתן להפעיל. זו הבדיקה שמכריעה אם הקרקע תהפוך לנכס, או תישאר רק אדמה.
מבנים קיימים נותנים תחושת ביטחון: משהו כבר קיים, יש פוטנציאל שאפשר “להפעיל מיד”. אבל זו גם אחת המלכודות הנפוצות ביותר כי מבנה שנראה טוב מבחוץ אינו מבטיח דבר מבחינת רישוי.
יזמים רבים מגלים רק אחרי הרכישה שהמבנה כלל לא מתאים לשימושים שתכננו: התקנות התעדכנו, התב״ע שונתה, השימוש הקודם היה תחת הקלות ישנות, או שחדרי השירות, האוורור, הנגישות ותשתיות הכיבוי לא עומדים בדרישות של העסקים שהם רוצים למשוך. ואז מבנה שלכאורה “מוכן להפעלה” הופך לנכס תקוע, כזה שלא ניתן להוציא בו רישיון – לא לקמעונאות, לא למזון ולא לפעילות עתירת קהל.
הטעות היא לא במבנה עצמו, אלא בהנחה שהוא שמיש. מבנה יכול להיראות מצוין ולהיות בלתי ניתן לשינוי מבחינה הנדסית: אין מקום למנדפים, אין אפשרות לחדר אשפה תקני, אין תשתית למטבח מסחרי או לעומסי רצפה נדרשים. גם שיפוץ גדול לא יפתור בעיות שאינן ניתנות לאישור רגולטורי.
הבדיקה בוחנת אילו שימושים אפשריים במבנה כפי שהוא, מה חסום לחלוטין, ומה דורש השקעות שלא בהכרח מצדיקות את העסקה. יזם שמבצע את הבדיקה בזמן, יודע מראש אם המבנה מתאים למה שהוא רוצה להפעיל ולא מגלה את זה אחרי שהחוזה כבר סגור.
יזמות נכונה אינה הימור.
במבנים קיימים, בדיקת רישוי לפני רכישה היא זו שמפנה את הדרך לפרויקט עובד ומונעת כניסה לנכס בלתי שמיש ולא מניב.
בדיקת היתכנות מסחרית־רגולטורית מתרגמת את ההשקעה לתשובה אחת: מה באמת תוכלו להפעיל שם, וכמה זה יהיה רווחי.
כאן נכנסת שיטת 360° של המרכז הישראלי לרישוי עסקים, שמעניקה ליזם תמונה מלאה לפני שמתחייבים.
הבדיקה כוללת:
היתרונות של הנקודות לעיל מתורגם לרווחיות:
במקום לתקן טעויות בדיעבד, יזם שעובד נכון שואל: מה אפשר לעשות עם הקרקע או המבנה עוד לפני הרכישה. וזה ההבדל בין פרויקט שמתגלגל קדימה לבין פרויקט שתקוע שנים.
בשיטת העבודה שלנו, ובזכות הראייה העסקית הרחבה שלנו, יזמים נהנים מערך מוסף:
ליווי יזמים הוא אחד השירותים החיוניים ביותר שאנו מספקים כדי להגן על האינטרסים שלך כיזם. למידע נוסף ניתן לתאם פגישה עם מנכ"ל המרכז הישראלי לרישוי עסקים, יואב סבן.
